电梯轿厢里滚动播放的商业广告、小区出入口道闸上的品牌海报、快递柜和自动售货机占用的公共场地、公共道路划设的临时停车位……这些在居民小区中随处可见的经营性场景，每天都在产生实实在在的收入。然而，这些本应属于全体业主的“集体财富”，在现实中却长期沦为“算不清、查不明、分不到”的糊涂账。
本文结合《民法典》及相关司法解释，分析小区公共收益的法律定性、现实困境、最新地方立法动态及司法实践，为业主维权与物业服务企业合规提供参考。
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一、法律定性：公共收益属于全体业主共有
（一）法律规定
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一条文明确了三个层面的法律规则：其一，公共收益的权利基础是业主对共有部分的共有权；其二，收益归属的主体是全体业主；其三，物业服务企业仅能从中扣除“合理成本”。
《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。上述条文共同构成了小区公共收益归属的完整法律基础。
依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。
（二）公共收益的范围
《民法典》及相关司法解释未对“公共收益”作明确的定义，只是规定利用共有部分取得的收入扣除合理成本归属全体业主所有。根据福建省住房和城乡建设厅2026年6月10日起实施的《福建省住宅小区公共收益管理办法》第三条，公共收益主要包括但不限于：利用住宅小区的围墙、道路、绿化带、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或者快递柜等收取的进场费；利用业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；公共收益利息收入；处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；利用架空层等公共空间经营产生的收入；其他依法属于业主共有的收入。
由此可见，公共收益覆盖居民生活的方方面面，但绝大多数业主对此长期处于“知其形、不知其权”的状态。
（三）物业服务企业的法定义务
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这一条文明确了物业服务企业的信息披露义务：公共收益的公示不是“可选项”，而是“必选项”。
二、现实困境
（一）合同层面的漏洞
实践中，绝大多数物业服务合同仅对物业公司的收费标准、基础服务内容作出约定，对于公共收益的来源、归集方式、结算规则、公示要求、使用范围等关键内容，要么一笔带过，要么只字不提。这种合同层面的模糊，为后续纠纷埋下了隐患。
（二）账目公示的形式化
即便有法律明文要求，公共收益的公示在现实中仍大量流于形式。有的小区即便按要求张贴了收支信息，也刻意模糊账目、简化内容，核算下来大多显示收支平衡甚至账面亏损，瞒报、截留情况严峻多发。不少物业公司在账目上动手脚，对于快递柜、临时摊位租金等体量小、关注度低的收入，直接隐瞒不入账；针对大额合作项目，则通过签订“阴阳合同”、拆分合同的方式做低账面金额，私下截留差价。
（三）监管与维权困境
公共收益治理的困境根植于多重结构性因素。其一，前期物业公司由开发商直接选聘，业主在购房阶段基本没有选择权，从入驻开始物业公司即手握公共区域管理权，而业委会往往迟迟无法组建，业主群体缺少有效的制衡力量。其二，单个业主维权面临“集体行动的逻辑”困境，收益分摊到每户金额有限，诉讼成本却很高，导致人人有责、人人不管。其三，业委会多为无偿服务，专业能力有限，部分还出现监守自盗、与物业公司合谋分利的情况。
三、地方探索：制度创新的积极尝试
面对公共收益治理的诸多顽疾，多地近年来陆续出台新规，探索制度创新。
（一）北京：《北京市物业管理条例》
《北京市物业管理条例》第七十四条第一款明确规定：“物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。”。该条第二款进一步规定：“公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。”
（二）福建：全面细化公共收益管理
福建省住房和城乡建设厅于2026年6月10日印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》，对公共收益的管理作出了全面系统的规定。该办法明确要求公共收益坚持“公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督”的原则。在账户管理方面，要求物业服务企业以住宅小区物业服务区域为单位单独开设公共收益银行专户并设专账；在公示方面，要求公示内容必须完整包含收入情况、分配情况、支出情况及结余转存与专户管理情况四个部分；在审计方面，规定年度公共收益为5万元以上的，每年应当聘请有资质的第三方审计机构审计1次；在监管方面，建立了以街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会为主的便捷处理机制。
（三）江苏：标准化公示清单
江苏省住房和城乡建设厅、江苏省市场监督管理局联合发布《江苏省住宅小区物业服务公示公开清单及模板》，划定法定公开事项，配套标准化公示表格。针对以往公示内容杂乱、口径不一、业主看不懂等痛点，统一规范了物业费收支、公共水电费使用和分摊、公共收益、维修资金使用等明细表格，要求每半年更新收支情况。物业纠纷不少源于信息不透明，统一公示清单模板意在倒逼物业规范履职，让服务、收费、收支全程可监督。
（四）云南：“五亮五公开”制度
云南省推行物业服务“五亮五公开”制度，要求物业服务企业亮身份、亮评价、亮人员、亮标准、亮承诺，同时公开服务内容、物业费收支情况、公共收益收支情况、住宅专项维修资金使用情况、监管部门等信息。公共收益收支情况每半年公示一次，7月底前公示上半年收支情况，次年3月底前公示上一年度全年收支情况。
四、司法实践：裁判规则日趋清晰
近年来，全国各地法院围绕小区公共收益的权属认定、合理成本的扣除标准、举证责任分配等核心问题，形成了日趋清晰的裁判规则。以下择取具有代表性的案例加以梳理。
（一）酬金制下业主知情权的范围应予适度扩张
在北京市第三中级人民法院审结的康某诉某物业公司业主知情权纠纷案【(2025)京03民终13055号】中，法院明确区分了包干制与酬金制下业主知情权的不同范围。该小区实行酬金制物业服务，物业公司按约定比例提取酬金，其余物业服务支出全部用于合同约定用途，结余或不足均由业主享有或承担。法院认为，在此模式下，“业主有对物业服务资金收支情况享有知情权、监督权，全面知情权是有效行使监督权的保障。如业主的知情权仅限于物业公司提供的年度审计报告中所列明的数据，将使业主的监督权流于形式，无法切实保障全体业主的权利。”据此，法院支持了业主查阅电梯维保合同、保安外包合同、保洁外包合同、停车场外包合同、绿化外包合同、广告外包合同及上述合同相关原始记账凭证的诉讼请求。本案的裁判要旨在于：酬金制下，业主的知情权范围应大于包干制，不仅限于年度审计报告，还应及于外包合同及原始财务凭证，否则业主监督权将流于形式。
（二）业委会主张公共收益须以业主大会授权为前提
在北京市第二中级人民法院审结的某业委会诉某物业公司、某分公司合同纠纷案【(2025)京02民终15923号】中，业委会与物业公司签订《合作合同书》，约定将小区188部电梯广告位出租，年租金827200元。物业公司支付上半年租金413600元后，因部分业主提出异议而暂停向业委会支付。法院审理认为，利用业主共有部分从事广告经营活动，属于《民法典》第二百七十八条规定的须由业主共同决定的事项，业主委员会作为业主大会的执行机构，须经业主大会授权方可对外签订合同。涉案《合作合同书》未经业主大会决议通过，“暂不发生法律效力”，业委会无权据此要求物业公司支付广告收益。本案的裁判要旨在于：业委会就公共收益对外签订合同、主张返还收益，须以取得业主大会的有效授权为前提，否则无权代表全体业主主张权利。
（三）规划车位的性质认定与413万元公共收益返还
广东省佛山市顺德区凯蓝名都小区业委会诉物业公司公共收益纠纷案，是近年来公共收益返还金额较大的典型案例之一。该案中，双方争议焦点之一为403个规划露天停车位的收益是否属于公共收益。佛山中院认为，适用《物权法》及2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，如车位建设成本已分摊至业主购房费用中，则权属归全体业主；开发商未能证明建设成本未分摊，且案涉车位无法按专有部分进行不动产登记，应认定为业主共有。最终，佛山中院驳回物业公司上诉，维持一审判决，物业公司应向凯蓝名都业委会返还小区公共收益4139800.48元。
（四）未经业主大会同意的维修改造不得从公共收益中扣除
四川省高级人民法院发布的第二批涉物业纠纷典型案例中，某小区业委会诉某物业管理公司一案确立了重要裁判规则。物业公司主张从公共收益中扣除人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修等维修改造费用，但未能证明相关项目经业主大会同意。法院认定，未经业主大会或业主委员会决议，物业服务人不得擅自将业主共有部分的收益抵扣维修支出，判令物业公司向业委会支付公共收益及资金占用利息。
裁判规则要点总结
综合上述案例，当前司法实践对小区公共收益纠纷的裁判规则可归纳如下四个层面：
第一，权属认定层面：公共收益归全体业主共有是基本原则。各地法院均以《民法典》第282条为核心裁判依据。规划车位等共有部分权属的认定，直接影响其收益的归属。如车位建设成本已分摊至业主购房费用中，且无法按专有部分进行不动产登记，应认定为业主共有，其经营收益归全体业主所有。
第二，费用清算层面：“合理成本”的扣除须以实际支出和合法程序为前提。法院通常根据物业公司实际投入的管理成本酌情确定扣除比例（常见为25%至30%），物业公司对成本支出及其合理性承担举证责任。未经业主大会同意的维修改造支出，不得从公共收益中擅自抵扣。
第三，主体资格层面：业委会主张公共收益须以业主大会授权为前提。业委会就公共收益对外签订合同、主张返还，须取得业主大会的有效授权。未经授权，业委会擅自签订的公共收益经营合同“不发生法律效力”。成立业委会的小区，由业委会代表全体业主提起诉讼；未成立业委会的，单个业主直接起诉面临主体资格障碍，凸显了推动成立业委会的紧迫性。
第四，知情权保障层面：酬金制下业主知情权的范围应予扩张。在酬金制物业服务模式下，业主对物业服务资金收支情况的知情权不应仅限于年度审计报告所列数据，而应及于外包合同及原始财务凭证，否则业主的监督权将流于形式。
五、实务建议
（一）对业主的维权指引
第一，推动成立业主委员会。业委会是代表全体业主行使共有部分管理权的法定主体。在条件成熟的情况下，应尽快召开业主大会、成立业主委员会，由业委会与物业公司就公共收益的引入、收益分配等问题进行交涉与约定。
第二，在物业服务合同中明确公共收益条款。选聘物业公司时，应在合同中明确公共收益的来源、归集方式、结算规则、公示要求、使用范围及违约责任等关键内容。尤其在前期物业服务阶段、暂未成立业委会的小区，通过合同约束倒逼物业公司履职尤为重要。
第三，积极行使知情权与监督权。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或协议等材料。对公示有异议的，可要求物业服务企业或业委会在法定期限内接受查询。若物业公司拒不公示或公示内容不实，可向当地物业管理主管部门举报。
第四，依法提起诉讼。在协商与行政投诉均无法解决问题的情况下，可依据《民法典》第二百八十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以业委会名义起诉要求返还公共收益。
（二）对物业服务企业的合规建议
第一，单独建账、专户存储。物业服务企业应当以住宅小区为单位，单独开设公共收益银行专户并设专账，专门用于存储小区公共收益，其他资金不得混入。
第二，规范公示，留存凭证。严格按照法律规定和各地最新要求，定期、完整地公示公共收益收支情况，并保留原始合同、发票、银行流水等关键凭证，以备审计与核查。
第三，明确“合理成本”的范围与依据。在物业服务合同中明确因公共收益经营管理所产生的合理成本类目，并保存在管理过程中实际产生合理成本的凭证，以免因举证不能而陷入被动。需特别注意，不得将本已通过物业费覆盖的人工成本在公共收益中重复列支。
第四，建立侵权投诉快速响应机制。设立便捷的投诉渠道，及时回应业主对公共收益的查询与异议，避免因消极应对而引发诉讼或行政处罚。
结语
小区公共收益的归属问题，法律已有明确答案。《民法典》第二百八十二条清晰地将这笔财富划归全体业主共有。然而，从“纸面上的权利”到“口袋里的收益”，中间横亘着合同模糊、信息不透明、监管缺位、维权成本高等重重障碍。北京、福建、江苏、云南等地的最新探索表明，通过细化立法、标准化公示、强化审计与信用惩戒，公共收益的治理正在从“混沌”走向“有序”。对于广大业主而言，积极行使知情权、推动成立业委会、善用司法途径，是守护自身合法权益的必由之路；对于物业服务企业而言，规范管理公共收益、主动接受监督，不仅是法律义务，更是赢得业主信任、实现长远发展的基石。参考文献：
[1] 参见《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百八十二条、第九百四十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
[2] 北京市物业管理条例（北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第24号）
[3] 《福建省住宅小区公共收益管理办法》（闽建〔2026〕4号）
[4] 江苏省住房和城乡建设厅、江苏省市场监督管理局：《关于印发江苏省住宅小区物业服务公示公开清单及模板的通知》（苏建房管〔2026〕115 号），载江苏省住房和城乡建设厅官网，2026 年 8 月 10 日，https://jsszfhcxjst.jiangsu.gov.cn/art/2026/8/10/art_8639_11814561.html
[5] 云南省住房和城乡建设厅：《云南省住房和城乡建设厅关于进一步规范住宅小区物业服务信息公开工作的通知》，载云南省住房和城乡建设厅官网，2026 年 7 月 3 日，https://zfcxjst.yn.gov.cn/gongzuodongtai2/gongshigonggao4/492523.html
[6] 广州日报返还414万元！佛山一小区业委会告赢物业[7] 四川省高级人民法院：《四川高院发布第二批涉物业纠纷典型案例及首批涉物业纠纷治理典型事例》，载四川法院网，2025 年 11 月 7 日，http://scfy.scssfw.gov.cn/article/detail/2025/11/id/9065580.shtml#2
文章作者：张 微 北京源镜律师事务所 实习律师
指导律师：骆慧超 北京源镜律师事务所主任合伙人 数字经济和人工智能专委会委员 刑事研究委员会委员
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